Vastgoed aankopen voor je vakantiehuis

Het verhuren van een vakantiewoning is een droom voor velen die niet altijd zal uitkomen en een droom zal blijven. Zonde natuurlijk als het je passie is om gasten te verwelkomen en een fijn verblijf te bieden. De reden dat veel van deze planning in de ijskast blijven liggen is het - misschien wel overschatte - risico van aankoop, financiering en een 'tast in het duistere' verdienmodel. We praten met Nikki Koppedraaijer, ondernemer en eigenaar van een groeiend aantal eigen vakantiehuizen en rent2rent objecten voor de toeristische verhuur.

Nikki Koppedraaijer van Bnbverhuurcursus

Tijdens missie in zijn carriere bij defensie verhuurde Nikki sinds 2008 zijn woning in Egmond aan Zee, voornamelijk aan Duitse toeristen. Een logische stap, want in de omgeving staan zeker 2000 vakantiehuizen en ook zijn ouders runden al jarenlang een toeristische vakantiewoning. Deze inkomsten bleken interessant en met het opgebouwde vermogen ging het roer om 2018 volledig om. Samen met zijn partner heeft Nikki zijn baan opgezegd en een vakantiewoning business gerealiseerd dat op de dag van vandaag 25+ verhuur objecten kent. Ondertussen ontstond naast de verhuur met een groeiend aantal vakantiehuizen een cursus. Hierin leert Nikki sinds 2020 nieuwkomers over zijn ervaringen, valkuilen en opgedane kennis. Al ruim 500 belangstellenden in de verhuur vormen een community van kennisdeling en zelfs samenwerking.

Verhuur is een marathon, geen sprint

Iets opbouwen gaat nooit zonder slag of stoten. Twee stappen vooruit en vervolgens een stap terug. Het runnen van een verhuurbedrijf gaat over een lange adem. Het is geen sprint, maar een marathon. De mindset speelt een belangrijke rol en vooral volhouding en vastberadenheid om elke dag naar een volgend level te streven.

,, Covid was eigenlijk een geschenk uit de hemel. De eerste zes weken was schrikken, maar daarna ging iedereen in Nederland op vakantie. We stroomden over van boekingen. ''

We weten allemaal hoe de afgelopen jaren de economie een compleet nieuwe wending heeft gekregen. Niet alleen in de hospitality, ook andere sectoren hebben last gehad van uitdagingen. En ook vandaag de dag ervaren we weer nieuwe problemen. Een ondernemer die naar succes streeft, is altijd bezig, blijft positief en bovenal innovatief. Dynamiek en met de stroming meezwemmen. Een probleem kan ook gezien worden als een uitdaging en een kans. Maar hoe start je nou zo'n business, waar begin je, wat zijn je risico's en hoe bereid je je maximaal voor?

Een vakantiehuis financieren

Voorbereiding is het halve werk. Cliche, maar deze stap kan een hoop zorgen voorkomen. Orienteer je goed in de mogelijkheden van financiering. Tegenwoordig zijn er vele vormen om de aankoop van je woning te financieren. Denk aan crowdfunding (vaak iets hogere rentes), je kan aan de slag gaan met prive investeerders (een lening van bedrijven of familie). Verder zijn er recreatie investeringshypotheken en je kan lenen bij handelsbanken (vereist de nodige creativiteit).

Het meest voordelig is je vakantiewoning prive aankopen. Als je alle operationele werkzaamheden (zoals schoonmaak en onderhoud) uitbesteedt, kunnen de opbrengsten tegen zeer aantrekkelijke belastingtarieven in Box 3 worden toegepast.

Rent2Rent vakantiehuis verhuren

Een object hoeft niet altijd jouw eigendom te zijn, zeker voor starters die minder risico willen of durven lopen en toch kennis willen maken van de markt. Een opkomende markt is Rent2rent. Daarbij huur je een verhuurobject van eigenaren die bijvoorbeeld een tweede woning hebben, maar het beheer vanwege tijd en inspanning niet willen of kunnen verzorgen. Je neemt het beheer van het pand over en verhuurt deze als toeristische accommodatie. Over het algemeen zijn de verdiensten per pand lager vanwege de huurkosten en op lange termijn de waardeverhoging van het pand waarvan je niet profiteert. Bovendien los je hiermee geen schuld van een kredietverstrekker af en blijft het object in eigendom van de verhuurder. De verdiensten zijn dan wel lager, maar met volautomatisering van je business is het wel degelijk mogelijk door middel van Rent2rent een snelle groei door te maken. Je vergroot immers je schulden niet wanneer je in een rap tempo gaat uitbreiden.

Voor de financiering van je eerste vakantiewoning is een groot aantal mogelijkheden een overweging waard. Leg private leningen wel altijd notarieel vast en laat je informeren door een financieel adviseur. Let er daarbij op dat een hypotheekadviseur doorgaans zijn specialiteit heeft op het gebied van particuliere hypotheken en andere vormen, zoals de hierboven beschreven varianten, over het algemeen minder prominent de voorkeur zal hebben vanwege het onbekende terrein van cosumentgerichte hypotheekadviseurs.

Locatie en omgeving van een vakantiehuis

Het draaien van een accommodatie kan eigenlijk overal. Elke plaats heeft wel ene hotel, en waar een hotel is gevestigd kan ook een Bed and breakfast of een vakantiewoning worden aangeboden. Doe wel altijd je research. Word bekend in de regio die je op het oog hebt. Internet is daarin je vriend, maar neem zeker ook fysiek een kijkje. De locatie is wel bepalend voor je doelgroep en het aanbod. Faciliteer je wellness, dan kan je in Friesland prima een woning verhuren en bereik je een doelgroep die voor rust en ontspanning je accommodatie boekt. Zit je aan het strand, dan zal je accommodatie wellicht beter kunnen scoren bij gezinnetjes vanwege het tal van activiteiten in de nabije omgeving.

Houd alle wet- en regelgeving in acht en informeer goed of je jouw vakantiewoning wel recreatief mag verhuren. Voor recreatiewoningen zal dat geen probleem zijn, maar pas vooral op bij bestaande woningen die je wilt transformeren naar een recreatieve woning. De gemeente kent een set van regels waaraan je moet voldoen, dus laat je goed informeren door betrouwbare bronnen.

Ook moet de financiering en begroting kloppend zijn en een positief verwachte resultaat hebben. Het lijkt lastig om vooraf de geschatte inkomsten in kaart te brengen, maar er zijn instrumenten beschikbaar om deze te berekenen.

Business plan voor je vakantiewoning

Dat brengt ons bij het volgende. Je hebt een toplocatie gevonden voor je woning en misschien zelfs al een pand op het oog. Om je businessplan concreet te maken is het belangrijk risico's en kosten/baten in kaart te brengen. Je wilt ook altijd een Plan B (en C) achter de hand hebben. Voor je eigen gemoedsrust, maar natuurlijk ook om een kant-en-klaar plan op de schap te hebben liggen die je slechts hoeft af te stoffen als een worst-case scenario werkelijkheid wordt.

Return On Investment

Uiteindelijk is je ROI (Return On Investment) doorslaggevend in de bepaling of een investering rendabel en commercieel waardevol is. Een goedkope woning die vanwege gebreken nog maar een paar jaar meegaat maar er nog goed uitziet, kan mogelijk nog een hoger rendement opleveren dan een duurzaam pand met hoge onderhoudskosten en een hoge aanschafwaarde. Dat biedt weliswaar minder toekomst perspectief, maar creeert tegelijkertijd nieuwe kansen om vervolgens een nieuwe accommodatie met een hogere waarde aan te kopen. Bereken daarom nauwkeurig je rendement.

,,Zijn de cijfers positief en heb je er een goed gevoel bij? Dan heb je groen licht en koop je zonder emotie.''

Benchmarks kosten/baten

Laten we eens kijken naar een aantal gemiddelde cijfers. Natuurlijk zijn dit gemiddelde getallen en is dit enorm afhankelijk van omgeving (land, locatie, nabij gelegen faciliteiten, markt/concurrentie etc).

• Een bezettingsgraad vanaf 70% (op jaarbasis berekend vanwege seizoenen) is een realistisch streefdoel.
• De inrichting van een woning kost gemiddeld zo'n 3.000 - 5.000 euro. 3/5k inrichting
• Een realistisch en niet te hoog gegrepen jaaromzet is circa 32.000 - 35.000 voor een vakantiewoning.
• De schoonmaakkosten inclusief waskosten van linnen bedragen op jaarbasis - uitgaande dat je deze uitbesteedt - zo'n 3.500 tot 5.000 euro.
• Commissies van boekingen afkomstig van externe boekingplatforms (OTA's) bedraagt circa 15%. Tip; via een channel manager zoals MyTourist stel je automatisch een toeslag in.

,,We doen niet aan de 'reken-je-rijk-show' . We hebben liever aan het eind van het jaar een meevaller dan een tegenvaller.''

Risico management

Ondernemen is niet altijd rozengeur en maneschijn. Het is van groot belang altijd je risico's in kaart te brengen en deze doordacht te managen. Dat betekent dat je voor aankoop al een plan B en zelfs een plan C hebt klaarliggen.

Gaat de business op slot, denk daarbij weer even terug aan Covid, dan kan de recreatieve verhuur mogelijk drastisch lager uitpakken. Wat staat je dan te doen? Ook hier geldt weer dat je maar beter voorbereid kan zijn. Een plan B kan bijvoorbeeld zijn dat je jouw accommodatie voor de (semi)vaste verhuur wegzet. Een andere doelgroep waar mogelijk een grotere vraag is ontstaan. Slaagt ook plan B niet? Dan blijft je laatste redmiddel over. Als je scherp hebt kunnen aankopen, kan je een pand ook scherp verkopen. Geen leuke optie, maar een aangekochte vakantiewoning is jouw eigendom en biedt een mooi onderpand om je in te dekken voor de slechtst denkbare scenario's. En met deze voorbereidingen moet je een stuk rustiger kunnen slapen.

Risicodekking gaat verder dan alleen de financiele 'fallback'. Zeker als het een woning in buitenland betreft. Stel je voor dat je schoonmaker ziek is, ga je dan zelf een retourtje maken? En wat als je gast bij aankomst voor de gesloten deur staat omdat je slimme deurslot niet meewerkt? Zorg altijd voor een secundaire partij of persoon, die kan bijspringen op het moment dat iets even niet loopt zoals het hoort. Vroeg of laat bespaart je dit een hoop stress.

MyTourist Podcast met Nikki Koppedraaijer

Wil je het gehele gesprek met Nikki luisteren of bekijken? Dit kan in jouw gewenste Podcast app of op YouTube. In de MyTourist Podcastserie nemen de hosts Jasper en Patrick je mee in alle processen die komen kijken bij het starten en runnen van je accommodatie, waarbij we in elke aflevering praten met een expert.